Las arras son una figura muy utilizada en los contratos de compraventa de bienes inmuebles, pero ¿son realmente un compromiso de compra-venta o simplemente un precontrato?
En este artículo analizaremos la naturaleza jurídica de las arras y sus implicaciones legales en el ámbito de las transacciones inmobiliarias.
Las arras, también conocidas como señal o anticipo, son una figura jurídica que se utiliza en los contratos de compraventa para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de las partes. Sin embargo, existe cierta confusión sobre si las arras son consideradas como una compraventa en sí misma o como un precontrato que da lugar a la posterior formalización del contrato definitivo.
En este artículo, vamos a analizar en detalle qué son las arras, cuáles son sus características principales y cuál es su naturaleza jurídica, para así poder comprender mejor su funcionamiento dentro del ámbito de los contratos de compraventa.
Las arras son una cantidad de dinero que una de las partes entrega a la otra en el momento de firmar un contrato de compraventa, como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el mismo. Las arras pueden ser de dos tipos: confirmatorias o penitenciales.
Las arras confirmatorias son aquellas en las que las partes manifiestan su conformidad con el contrato definitivo y se comprometen a cumplirlo en su totalidad. En este caso, las arras tienen carácter de señal o anticipo, y en caso de incumplimiento por parte del comprador, este perderá la cantidad entregada como arras. Por el contrario, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.
Por otro lado, las arras penitenciales son aquellas en las que las partes tienen la posibilidad de desistir del contrato definitivo sin tener que alegar causa justificada. En este caso, si es el comprador quien decide no continuar con la compraventa, perderá la cantidad entregada como arras, mientras que si es el vendedor quien desiste, deberá devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.
En cuanto a la naturaleza jurídica de las arras, existe cierta controversia sobre si se trata de una compraventa en sí misma o de un precontrato que da lugar a la formalización del contrato definitivo. Según la jurisprudencia, las arras pueden tener diferentes efectos en función de si se trata de arras confirmatorias o penitenciales.
En el caso de las arras confirmatorias, se entiende que las partes están de acuerdo con todas las condiciones del contrato definitivo y que este se encuentra perfeccionado, por lo que las arras serían consideradas como parte del precio de la compraventa. En este sentido, las arras confirmatorias tendrían carácter de compraventa en sí misma.
Por el contrario, en el caso de las arras penitenciales, se considera que las partes todavía no han llegado a un acuerdo definitivo y que las arras sirven como garantía del eventual perfeccionamiento del contrato. En este sentido, las arras penitenciales tendrían carácter de precontrato que da lugar a la formalización del contrato definitivo.
En definitiva, las arras son una figura jurídica que se utiliza en los contratos de compraventa para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de las partes. Aunque exista cierta confusión sobre si las arras son consideradas como una compraventa en sí misma o como un precontrato, lo cierto es que su naturaleza jurídica dependerá de si se trata de arras confirmatorias o penitenciales.
En cualquier caso, es importante tener en cuenta que las arras deben ser pactadas de forma clara y precisa en el contrato de compraventa, para evitar posibles conflictos en el futuro. En caso de duda, siempre es recomendable consultar con un profesional del derecho para que nos asesore sobre cómo proceder en cada caso concreto.